加拿大税务局盯上炒公寓者

过去数年受到房地产市场交易热络的影响,大多伦多尤其在市中心周边地区兴建许多高层共管公寓大楼。如今当各大楼完工且买家陆续交屋入住之际,加拿大国税局(Canada Revenue Agency,CRA)开始将查税的目标设定在短期内把这些公寓转手获利的屋主,并处以高百分比的税率及罚金。

国税局对疑似投资买卖的公寓屋主课以重税外加罚金

据多伦多星报报导,多伦多地区税务律师David Sherman认为,在房地产市场广泛进行追税及罚款的动作,与政府近来宣布将严格查缉逃漏税有关。他说,在最近的案例中,有客户将仅居住短时间的自用住宅转手之後,立即遭到国税局以炒作房地产为由追缴钜额税款及罚金。然而最重要的是,国税局完全忽视当事人短期内转让的合理解释,并一味得追缴税款及高额罚金;此外,联邦财政部长费拉逖(Jim Flaherty)才宣布,要求国税局今年将追查可疑逃漏税款的目标设定在超过5亿元。因此,国税局的积极查缉公寓大楼买卖及财政部长的查缉逃漏税政策,这两者之间的关系很难不令人有所连想。

另一名在基庆纳执业的税务律师James Rhodes则以实际的案例指出,「在现有的案例中,一名男性客户於2005年在市中心地区签下一栋公寓,2009年完工後入住不久,在与未婚妻商量之下,决定将公寓大楼卖掉并搬到离未婚妻工作地点较近的贵湖同住,在此之後不久便收到国税局的追缴税款和罚金。」

根据Rhodes提供给媒体的资料显示,该名客户的年收入略高於10万元,但收到应缴税款则高达5万元、外加2万5000元罚金。Rhodes进一步说道,没有理由和未婚妻另外有住处之後还一个人在多伦多住一栋2房的公寓,在这种情况下将多伦多的公寓卖掉是合理的,即使入住的时间不是很长,但显然国税局不愿去理解。

在Rhodes的另一个案例,一名已婚会计师於五年前在市中心Bloor Street East及Jarvis Street附近购入一栋面积935平方尺的公寓,在搬入15天後由於嫌房屋不够大,因此以高於当初购买时15万元的价格售出,但却之後却收到7万2000元的补税,及3万6000元的罚金。

对於何以将查税的地区设定在多伦多市中心地区,国税局发言人Sam Papadopoulos表示,查税地区的选定,是基於近来较易发生逃漏税可能的地区来决定。会遭到调查,是因为屋主在近期内真的有一些不寻常或值得质疑的房屋买卖交易,而调查员也不会因为追查到逃漏税而被颁发奖金。

国税局查税 地产经纪:想办法住半年

对於国税局目前广泛的对共管公寓大楼买卖的屋主课以重税及罚金,有会计师解释到,政府对於房屋买卖的课税有3种不同的认定,第一种自用型住宅不须要课税;第二种适用於出租及其它商业用途的物业投资,是对所产生收入或获利部份的50%课税,但由於再扣除管理费、保养等支出,因此所课税的部份也很有限;第三种则是用於完全房地产投资买卖,此类是对获利的全部都须要课税。由於在都要课税和都不要课税之间的差距非常大,因此有两个以上或以投资房产为主的屋主,都会很谨慎得处理房屋的用途。

有会计师说,在防止逃漏税、加拿大政府面对赤字及增加税收的情况下,可以理解政府单位开始对於可能藉由房地产逃漏税的投资者进行查缉的用意。虽然房地产可能会因为加税、查税等政治因素而萎缩,进而经济发展也会受到影响,但逃漏税毕竟是违法行为,而查缉单位也只是依法行事。

对於自用型住宅的定义,余政昌说,首先是房屋所有人的登记姓名,其次是否真有入住。一般真有入住的证明方法,就是提供有姓名印在上面的家庭电话、有线电视、水费电费帐单等。

会计师同时说道,如果被错误的课以重税,可以在填写必要表格及提供相关证据後,向国税局提出申诉。在不是税务旺季的期间,国税局处理申诉的时间是二到三个月。如果再不服国税局的处理,最後案件将进入加拿大税务法庭(Tax Court of Canada)审理。

大多伦多有地产经济则表示,在加拿大盖房子本来就比较慢,至少四至五年才盖好一栋公寓住宅,换言之,有25%的资金要压四至五年无法获利;等到要转卖的时候还被课重税。相较於其它尤其是中、港、台等华人地区房地产市场的蓬勃,加拿大地区时间长,获利又有限,再加上政府的重税、重罚,对於房地产市场及本地经济发展都是百弊而无一利。

该地产经纪进一步说道,曾经有同业说过,一位来自中国的夫妻,本来购屋要为在本地就读且以後准备办理移民的小孩居住,由於之後小孩想回国发展,在房产交屋後不久脱手时,就被课以重税。

虽然目前市场上有人以房屋租赁的方式来避重税,该地产经纪提出建议,守法还是最安心的方式,但如果真的要将房产在交屋不久後就脱手,最好还是先想办法入住半年以上,比较不会成为国税局查缉的目标。

来源:网络,2013-4-25

Lynn Liu Guo